投資者關係

管理層討論及分析

業績

於截至二零一八年六月三十日止財政年度(「二零一八財政年度」),本集團錄得營業額約793,300,000港元,較截至二零一七年六月三十日止年度(「二零一七財政年度」)的營業額約760,100,000港元輕微上升4.4%。與去年相比的增幅乃主要由於租賃及餐廳業務所產生的營業額增加所致。於回顧年內,毛利為528,700,000港元,與二零一七財政年度的529,000,000港元相若。年內本集團錄得投資物業高銀金融國際中心之公平值收益為1,864,500,000港元,較二零一七財政年度的2,321,700,000港元減少19.7%。本公司擁有人應佔溢利約為1,202,300,000港元,較二零一七財政年度約1,419,600,000港元減少15.3%。本公司擁有人應佔溢利減幅主要由於投資物業的公平值收益如前所述,較低於上一年度所致。二零一八財政年度的每股基本及攤薄盈利分別為17. 2 0港仙及17. 0 9港仙(二零一七財政年度:分別為20.31港仙及20 .19港 仙 ), 對比去年同期減少15.3%及15.4%。

業務回顧

本集團於二零一八財政年度整合其業務。於二零一八年四月,我們宣佈計劃簡化及整合房地產業務,以出售兩個在建住宅物業項目的權益,並收購投資物業高銀金融國際中心的餘下40%權益 。 待該等交易完成後( 預 期 於二零一九財政年度上半年進行),高銀金融國際中心將由本集團全資擁有。該兩個物業發展項目(即本集團全部物業發展項目)將售予本 公 司 的 控 股 股 東 潘 蘇 通 先 生(「 潘 先 生 」)。其後,本集團的房地產業務將會主力物業的投資。簡化整合房地產業務旨在增加本集團的流動資金以備進一步發展業務。

房地產業務

物業投資
九龍東為香港的新興第二個中心商業區(「中心商業區2」)。於二零一七年,區內甲級辦公室價格升幅穩健達10.5%。區內辦公室租賃活動持續攀升,使空置率不斷下降至二零一八年六月底的單位數字#。九龍東辦公室空間的佔用率高企,於二零一七年至二零一九年間新供應面積的3,100,000平方呎(「 平方呎 」)當中67%經已獲承租##。佔用率理想乃因跨國企業租戶進行若干項大型租賃交易所致,使區內的興旺前景更見穩固,勢成為香港的中心商業區2。

本集團的投資物業高銀金融國際中心位處九龍東之中心商業區2,為一幢優質甲級商廈,提供約800,000平方呎優質辦公室空間及約100,000平方呎星級餐飲區。於二零一八財政年度,已落實的辦公室租賃合約不斷增加,以及國際企業租戶亦已紛紛進駐。我們的租戶組合更大且更見多元化。於二零一八財政年度,租金收入及物業管理服務收益為84,600,000港元(二零一七財政年度:22,100,000港元),較二零一七財政年度上升282.8%。此外,本集團就高銀金融國際中心錄得公平值收益約1,864,500,000港元( 二 零一七財政年度:2,321,700,000港元 )。 公 平 值收益較二零一七財政年度減少19.7%,此乃因為中心商業區2內之商業物業於二零一八財政年度的升值幅度較小所致。

# 資料來源:第一太平戴維斯研究及顧問諮詢部
## 資料來源:戴德梁行

物業發展

何文田常盛街項目
本集團擁有何文田常盛街住宅發展項目60%權益,其地盤總佔地面積約為9, 074平方米。於二零一八財政年度,地盤打樁及地基工程已完成。上蓋建築工程於二零一八年八月展開且目前進展順利。項目預期將於二零二零年底前竣工。

何文田站第一期發展項目
本集團擁有何文田常盛街住宅發展項目60%權益,其地盤總佔地面積約為9, 074平方米。於二零一八財政年度,地盤打樁及地基工程已完成。上蓋建築工程於二零一八年八月展開且目前進展順利。項目預期將於二零二零年底前竣工。何文田站第一期發展項目本集團擁有50 .1%權益的合營公司負責發展位於香港地下鐵路何文田站的何文田站第一期住宅發展項目。此項目覆蓋的最大樓面面積約為742,700平方呎。於二零一八財政年度,打樁及地基工程正在進行。項目預期將於二零二二年底前竣工。

於二零一八年四月,本公司與潘先生訂立有條件買賣協議,以按下列方式重整本集團的房地產業務:

(1) 本公司建議向潘先生出售(a)其於金鋑有限公司(「 金鋑 」)( 何文田常盛街項目的發展商)間接持有的全部60%股權;(b)其於高鉎投資有限公司( 何文田站第一期發展項目的發展商)間接持有的全部50 .1%股權。該等交易乃出售本集團所有物業發展項目;及

(2) 本公司建議向潘先生收購彼目前透過Goal Eagle Limited間接持有的40%股權,籍此本集團於該收購完成後全資擁有投資物業高銀金融國際中心。

緊隨上述交易(「 建議交易 」)完成後 , 本集團的房地產業務將主力於物業的投資。估計交易代價的淨影響約6,794,100,000港元( 可予調整及有待完成後審核),將為本集團業務提供現金流入以進一步發展業務。

酒品及相關業務

香港及中國之酒品業繼續蓬勃發展。香港自二零零八年二月取消葡萄酒進口關稅後,葡萄酒進口高速增長。根據香港貿易發展局的資料,於二零一八年一月至六月期間,葡萄酒進口額為62億港元,較二零零七年的16億港元,上升逾三倍。該等進口葡萄酒中約33%再轉口,餘下約67%為由個別人士攜帶出境,或留在香港作儲存或即時享用#。

自二零一三年起,中國的葡萄酒每年進口量逐步上升,可見其葡萄酒消耗持續增長。有別於以往進口葡萄酒主要是用於商業酬酢或送禮之用的高級紅酒,現在的中國葡萄酒市場的特點是更多年輕富裕的消費者選擇追求個人享受,品嚐價格相宜的酒品##。隨著網上銷售渠道的興起,該等消費者能夠輕易從不同地區及供應商購入葡萄酒。從澳洲及智利等國家進口的葡萄酒大受年輕富裕的中國消費者歡迎,在過去五年就電子商貿渠道進口的瓶裝葡萄酒而言,這兩個國家分別佔有中國市場第二及第三大市場份額(僅次於法國 )。

於二零一七年,由於全球葡萄酒產量減少,香港及中國的國際酒品貿易面臨葡萄酒進口成本增加的壓力。一如區內其他葡萄酒生產商,本集團於波爾多的葡萄園受霜凍影響,葡萄收成量減少,葡萄酒的出產量亦因而減少。在美國,儘管二零一七年十月初加州發生災難性山火,我們仍能順利收割葡萄,故二零一七年的葡萄酒釀製不受影響。

# 資料來源:香港貿易發展局
## 資料來源:酒智—《2018年中國行情 》(Wine Intelligence —China Landscapes 2018)

本集團藉委託的經銷商繼續在海外推廣其優質美酒,以擴大知名度及鞏固品牌。本集團於中國實踐其銷售策略,並提供全面服務予客戶,涵蓋採購知名生產商的名酒,以至優質美酒組合管理及以本集團於廣州配備完善的酒窖提供優質貯存服務。

在香港,本集團著名SLOAN ESTATE美酒現已於指定本地零售店有售。位於高銀金融國際中心內的四家星級及特式餐廳舉辦美酒佳餚配對晚宴,透過特設餐牌向美酒佳餚鑑賞家推介本集團的酒品。除了讓屢獲殊榮的廚師大展身手外,本集團亦邀請了一名國際知名廚師,於LE PAN餐廳客串提供非凡的米芝蓮星級餐飲體驗。此外,我們的餐廳提供更多種類的葡萄酒及烈酒以便迎合本地消費者不斷擴大的口味。我們將針對更年輕及富裕中產客戶的喜好投放推廣活動。

於二零一八財政年度,酒品及相關業務錄得營業額約548,000,000港元(二零一七財政年度:550,800,000港元),較二零一七財政年度輕微減少0.5%,主要是由於酒品貿易業務產生的營業額減少所致,惟減幅因餐廳及貯存業務的營業額增加而部分抵銷。酒品及相關業務的分部溢利約為154,300,000港元( 二零一七財政年度:168,300,000港 元 ), 較 二 零 一七財政年度減少8.3%。減幅乃主要由於二零一八財政年度我們銷售的自家生產酒品少於二零一七財政年度,致使整體利潤率下跌。

保理

因國內註冊商業保理商之數目不斷上升及短期貸款利率持續維持低位,中國保理業市場競爭激烈。中國國內註冊商業保理商之數目繼續急增,於截至二零一七年十二月三十一日止年度的增幅達50%。因此,我們的保理業務持續面臨挑戰。於回顧年度,考慮到中國保理業市場競爭加劇,本集團再次減低現有客戶的手續費及收費。

在此環境下,本集團的保理業務錄得營業額約160,700,000港元(二零一七財政年度:187,200,000港元 ), 下 跌14.2%。為應付保理服務價格下調,本集團於二零一八財政年度減少了就具有良好信貸等級的現有客戶支付予出口保理的佣金費用。來自該業務分部的溢利較二零一七財政年度的77,900,000港元增加79.8%至約140,100,000港元。

財務回顧

流動資金、財務資源及負債比率

於二零一八年六月三十日,本集團之營運資金約為3,175,100,000港元,較二零一七財政年度末錄得的11,998,300,000港元大幅減少73.5%。營運資金減少主要由於本集團於二零一八年六月以短期借款重新融資其長期按揭貸款約8,367,200,000港元。現金及現金等值總額約為277,500,000港元,較二零一七財政年度末的488,700,000港元減少43.2%。

於二零一八年六月三十日,本集團之計息銀行及其他借款約為16,899,600,000港元( 二零一七年六月三十日:14,338,700,000港元 )。 此外,本集團之未償還不計息非控股權益貸款約為518,300,000港元(二零一七年六月三十日:518,300,000港元 ), 即合營公司夥伴用作撥付於二零一七財政年度本集團收購發展中物業的出資。

本集團維持來自一間關連公司(本公司的控股股東潘先生於當中擁有實益權益)的借款融資額度500,000,000美元( 相 等 於3,922,700,000港元)(二零一七年六月三十日:500,000,000美元( 相 等 於3,875,000,000港元 ))。 年 內 ,本集團償還約479,700,000港元,該筆款項於往年提取,用以撥付本集團發展中物業的收購事項。因此,於二零一八年六月三十日之已動用融資金額減少至約4,800,000美元( 相 等 於37,900,000港元)(二零一七年六月三十日:66,800,000美元( 相等於517,600,000港元))。於二零一八年六月三十日,未提取的借款融資額度約為495,200,000美元( 相等於3,884,800,000港元)(二零一七年六月三十日:433,200,000美元( 相 等 於3,356,700,000港 元 ))。

於二零一八年六月三十日,債項對總資產比率(按總銀行及其他借貸、來自一名非控股股東的貸款及一名關連方的貸款(「總債項」)除以本集團總資產計算)維持在46.2%的健康水平,而二零一七年六月三十日則為42.9%。按債務淨額(總債項扣除現金及銀行結餘)除以總資產計算之比率約為45.5%(二零一七年六月三十日:41.5%)。

外匯

由於本集團的核心業務位於香港、中國、美國及法國,其主要資產及負債主要以港元、人民幣、美元及歐元計值。儘管本集團尚未制定正式外匯對沖政策,本集團將一如既往地繼續審慎監察其外匯波動風險及在需要時採取適當對沖措施。

風險管理

本集團的業務、經營業績、財務狀況及前景涉及風險及不明朗因素。本集團已制定政策及程序,以管理源自其核心業務分部的業務風險,包括保理、酒品及物業投資和發展。

主要客戶的管理

本集團與保理及酒品業務的若干主要客戶進行買賣。截至二零一八年六月三十日止年度,本集團五大客戶(保理及酒品業務客戶)應佔的總營業額佔本集團年內營業額約58%(二零一七財政年度︰70%)。 保 理 業 務 的 主 要 客戶為於中國製造及出口高端數碼電子產品以出售予美國知名終端買家的企業。酒品業務的主要客戶為香港及中國的貴價酒品收集商和投資者。該等客戶與本集團擁有介乎兩至九年的業務關係。

本集團致力多元化發展其業務及擴展其客戶基礎,推出餐廳業務及持續發展其酒品業務。

隨著本集團的餐廳業務壯大及高銀金融國際中心租賃活動產生的租金收入增加,本集團於二零一八財政年度加強其營業額來源,並減少對主要客戶的依賴。另一方面,鑑於我們的業務關係良好及穩固,來年現有保理業務客戶可能繼續佔本集團相當大的銷售百分比。

信貸風險管理

本集團嚴格篩選客戶,並會僅與信譽良好的客戶交易。為減低信貸及洗黑錢風險,本集團已制定信貸及反洗黑錢政策,並委派一支團隊釐定信貸限額、審批信貸、監控收回逾期債項的進度及實施反洗黑錢措施。本集團僅接納信貸狀況良好、還款記錄良好,以及並無拖欠記錄,或擁有信貸保險或獲國際財務機構之其他出口保理商擔保的客戶╱買家的優質應收貿易賬款之保理。此外,本集團會定期審議各項貿易債項之賬齡及可收回金額以及採取合適跟進行動以收回任何逾期債項。

於二零一八年六月三十日,本集團約84%的應收貿易賬款由我們保理客戶向本集團轉讓,而有關賬款乃應收三名債務人的款項,彼等為國際企業,違約風險極低。於二零一八年九月十八日,超過99%源自提供保理服務且截至二零一八年六月三十日已逾期的應收貿易賬款已於其後結付。

房地產業務風險管理

本集團設有完善的措施,以確保(i)物業發展項目的成本符合預算範圍內;(ii)物業發展項目的進展理想;及(iii)在建物業的質量符合行業標準。

源自物業投資業務的風險相對偏低,乃由於其業務性質使然,加上大部分租賃合約為介乎兩至四年的長期租賃。本集團將維持知名及可靠的租戶組合。此外,租賃團隊會密切監察市場狀況,以維持高銀金融國際中心的競爭優勢。

或然負債

於二零一八年六月三十日,授予若干物業發展附屬公司及一間物業投資附屬公司的融資,須由本公司向銀行及金融機構提供最高達提款金額50 .1%及60%之擔保。該等融資已動用9,881,300,000港元(二零一七年六月三十日:8,402,600,000港元 )。

抵押資產

於二零一八年六月三十日,本集團之有抵押銀行及其他借貸由下列各項作抵押:(i)賬面總值為17,200,000,000港元(二零一七年六月三十日:15,300,000,000港元 )之投資物業 ;(ii)賬面總值為7,249,600,000港元(二零一七年六月三十日:6,775,700,000港元 )之 發 展 中 物 業 ;(iii)賜譽有限公司(「賜譽」)(一間本公司擁有60%權益之附屬公司,其持有投資物業)之全部股本;(iv)賜譽全部資產;及(v)金鋑( 一間本公司擁有60%權益之附屬公司,其持有發展中物業)之全部股本。

此外,本集團已抵押其賬面淨值為48,500,000港元(二零一七年六月三十日:48,400,000港元)之預付土地租賃款項及其賬面淨值為1,616,500,000港元(二零一七年六月三十日:1,608,200,000港元)之建築物,以取得於二零一八年六月三十日及二零一七年六月三十日已獲授但未動用之銀行融資。

前景

房地產業務

由於近月貿易緊張局勢加劇,全球經濟前景的不明朗因素迫在眉睫。企業整體變得更具成本意識。於香港,辦公室去中心化乃升級至高級辦公室空間並同時控制資本開支的簡易、快捷及具成本效益的途徑。從非核心區的辦公室市場之辦公室空間高使用率可見,辦公室去中心化的增長勢不可擋。

本集團很高興看到九龍東辦公室空間的需求激增,九龍東供應多個新甲級寫字樓,租金較港島傳統商業區的甲級寫字樓更具競爭力。本集團目前正與潛在租戶(國際知名企業)磋商。本集團預期高銀金融國際中心辦公室佔用率將於未來數年穩步增長。

本集團房地產業務分部之建議交易將改善本集團資產負債比率,並因而於有關交易完成後提升其財政實力。我們亦將探索房地產投資的其他潛力,並於機遇出現時仔細研究。

酒品及相關業務

根據法國農業部的資料,二零一七年錄得的葡萄收成量乃一九四五年以來最少之一,而二零一八年法國的酒品收成自二零一七年的低位反彈。二零一八年該國的酒品產量預期較二零一七年的歷史低位增加20%#。由於二零一八年的良好氣候,就二零一八年釀製的酒而言,本集團法國葡萄園的生產水平亦預期恢復正常。本年度加州納帕的葡萄園預期亦會迎來豐收。

為回應美國實施的貿易關稅,中國近期向美國進口酒品實施報復性關稅。與此同時,中國網上銷售平台的持續發展將提升價格透明度,同時加劇中價酒品市場競爭。儘管如此,本集團將繼續貫徹其酒品貿易業務的策略,即確保美國及法國自家品牌的穩定酒品供應,並繼續於香港及中國推銷其酒品。本集團將建立更強大的銷售團隊,迎合香港酒品市場日益增長的需求。本集團於高銀金融國際中心的餐廳提供廚師及侍酒師團隊精心炮製及挑選的美食及美酒佳餚。本集團將於本地市場引進更多品牌具競爭力的新美酒,豐富其酒品名單。此外,我們正建設新咖啡店,為客戶提供更多小食選擇。

與此同時,本集團將繼續於中國建立其市場地位,力求於主要城市擴大市場覆蓋率。本集團將繼續發掘其他潛力,包括收購酒品業務及其他相關業務,以加強其於香港及中國乃至全球之市場滲透。

# 資料來源:www.decentor.com

保理業務

由於競爭越趨激烈,而保理費下跌,預期來年本集團保理業務的收益將會減少。本集團將致力保持保理業務之競爭優勢,並繼續其審慎的風險管理及客戶篩選過程。本集團亦將探索成立新創業務之可能性,並與其他商業保理商及金融機構合作,以於中國金融業開發新產品及服務。