投資者關係

管理層討論及分析

業績

於截至二零一九年六月三十日止財政年度(「二零一九財政年度」),本集團錄得營業額約604,000,000港元,較截至二零一八年六月三十日止年度(「二零一八財政年度」)的營業額約793,300,000港元下跌23.9%。營業額下跌主要由於酒品及相關業務產生的收益下滑,惟被物業租賃業務營業額增加所部分抵銷。於年內,毛利為459,000,000港元,較二零一八財政年度的528,700,000港元減少13.2%,主要由於營業額下滑。年內本集團錄得投資物業高銀金融國際中 心之公平值收益為1,299,700,000港元。公平值收益較二零一八財政年度的1,864,500,000港元減 少30.3%。本公司擁有人應佔溢利約為6,255,000,000港元,較二零一八財政年度約1,202,300,000 港元增加4.2倍。本公司擁有人應佔溢利增加主要由於本年度內出售若干從事物業發展業務的 附屬公司產生的一次性收益5,727,900,000港元所致。二零一九財政年度的每股基本及攤薄盈 利分別為89.48港仙及89.23港仙(二零一八財政年度:分別為17.20港仙及17.09港仙),對比去年 同期增加420.2%及422.1%。

業務回顧

二零一九財政年度為本集團整合業務的第二年。年內,本集團完成出售其於何文田區兩項住宅物業發展項目的股權,並透過間接收購高銀金融國際中心額外40%權益,全面掌控其投資物業高銀金融國際中心。本集團亦將物業發展業務的焦點調整至九龍東。例如,其於啟德區收購一項新住宅物業項目。本集團於過去兩年透過主要在其物業組合中持有九龍東的物業,以簡化其房地產業務。簡化整合房地產業務旨在優化本集團以備進一步發展業務。

房地產業務

物業投資
受到中美貿易戰談判充斥着不穩定因素,繼而令全球經濟前景暗淡,香港黃金地段寫字樓市場越趨謹慎。根據高力的研究報告,截至二零一九年六月,香港甲級寫字樓的整體實際租金淨額的按年增長相較截至二零一八年六月三十日減慢至1.4%。港島東錄得甲級寫字樓實際租金淨額按年增長9.5%,高於其他地區,原因為辦公室去中心化趨勢以及基建及中環至港島東的交通大大改善,致使證券及期貨事務監察委員會、若干大型企業及專業服務行業將其辦公室從傳統中心商業區中環移至港島東。同時,九龍東作為第二個中心商業區(「中心商業區2」),亦受惠於辦公室去中心化趨勢,大型企業持續找尋低成本的辦公室空間以進行業務擴張。截至二零一九年六月三十日,九龍東錄得實際租金淨額上升4.5%,為所有地區第二高的按年增長。核心商業區的辦公室去中心化穩定持續。截至二零一九年六月,鍳於年內海濱匯落成,九龍東辦公室空間的佔用率淨額達至二零一九年全年甲級寫字樓供應的25%#。九龍東錄得數項主要辦公室租賃交易,其涉及大型企業,如香港的保險公司富通保險。大型企業遷移至九龍東,令香港中心商業區2的前景明朗。

# 資料來源: 高力、萊坊及第一太平戴維斯的市場數據

年內,本公司完成間接收購本集團的投資物業高銀金融國際中心40%權益,故此對該物業持有全部股權及完全控制權。高銀金融國際中心位處九龍東之中心商業區2中心,為一幢優質甲級商廈,提供約800,000平方呎優質辦公室空間及約100,000平方呎星級餐飲區。於二零一九財政年度,辦公室佔用率上升及跨國集團租戶數目上升令本集團的租賃收入增加。於二零一九財政年度,租金收入、物業管理服務及項目管理服務的營業額為166,600,000港元(二零一八財政年度:84,600,000港元),較二零一八財政年度上升96.9%。此外,本集團就高銀金融國際中 心錄得公平值收益約1,299,700,000港元(二零一八財政年度:1,864,500,000港元)。公平值收益 較二零一八財政年度減少30.3%,此乃因為九龍東內之商業物業於二零一九財政年度的升值 幅度較小所致。

物業發展
年內,本集團已完成出售其於何文田兩項住宅物業項目(即位於常盛街的物業發展項目及 何文田站第一期物業發展項目)各自之股權。因此,本集團從該等出售事項錄得收益淨額 5,727,900,000港元,加強了本集團的財務狀況。

本集團繼續加強其住宅物業發展業務。其新成立及持有60%權益的合營公司Golden Sphere Developments Limited(「Golden Sphere」)成功投得啟德區的前啟德跑道地塊(「啟德住宅發 展」)。該地塊料可發展成為總建築面積最多約為53,394平方米的私人住宅物業。發展計劃正 在編製中,預期於二零一九年底前展開建築工程。項目預期於二零二四年九月三十日或之前 竣工。

於二零一九年四月,本公司訂立有條件買賣協議,以收購Golden Sphere其餘的40%股權, Golden Sphere的主要資產為持有啟德住宅發展。交易估計於二零一九年第四季度完成。

本集團在年內擴充房地產業務的另一舉措,是以投標方式建議收購啟德區的商用土地,其鄰 近啟德住宅發展。建議收購原擬與本集團在二零一八年十二月收購的啟德住宅發展帶來重大 協同效應。本集團放棄投標,並且遭沒收不可退回的按金25,000,000港元。香港政府有權重售 有關土地,相關新招標已於二零一九年九月二十日截止。於本報告日期,駿騰投資有限公司 (「駿騰」)(為遞交標書而成立的投資公司)目前處於清盤程序。由於本集團並無向駿騰作任何 擔保,本集團認為撤回標書對本集團財務報表的影響甚微,惟25,000,000港元已遭沒收。

酒品及相關業務

中國葡萄酒進口在過去數年經歷迅速增長後,首次於二零一八年失去動力。據中國葡萄酒與 烈酒進出口協會(CAWS)公佈的數據顯示,中國葡萄酒的總進口量在二零一八年下跌8%, 進口值僅升2%。到二零一九年上半年的情況惡化,根據CAWS的數據顯示,全國葡萄酒的進 口量和進口值同告向下,分別下跌14%及19%。增長下滑乃受到中國經濟增長放緩、人民幣貶 值及中美貿易戰持久帶來的不確定性所致。數據亦顯示由法國和美國進口的葡萄酒銳減。由 於澳洲與中國簽訂的自由貿易協議在二零一九年生效,澳洲已取代法國,成為葡萄酒出口量 至中國的最大國家。另一方面,中國對美國葡萄酒進口採取的報復性關稅,間接鼓勵中國消 費者嘗試其他國家進口的葡萄酒與品牌。消費者亦透過更多不同的銷售途徑如網絡、社交媒 體平台及DTC營銷(即直接面對消費者營銷)購入葡萄酒。正值二十出頭的年輕成人成為中國 葡萄酒市場的新興消費者群,在便捷平台以較低價格購入酒味較輕、健康的葡萄酒的趨勢正 日益增長。中國的葡萄酒市場越趨多元化及分散。

於本年度,本集團繼續推廣優質美酒,向客戶提供全面服務,涵蓋採購知名生產商的名酒,以至優質美酒組合管理及以本集團於廣州配備完善的酒窖提供優質貯存服務。本集團在法國 增加了銷售自家生產酒品的比例,藉此提升品牌知名度及商標效應。

在香港,高銀金融國際中心內的四家星級及特式餐廳提供不同種類的葡萄酒及烈酒,以便迎 合本地消費者不斷擴大的口味。透過舉辦美酒佳餚配對晚宴及特設餐牌,將本集團的酒品推 介予本地美酒佳餚鑑賞家。我們亦在高銀金融國際中心開設名為「Sip」的咖啡店。本著綠色 生活智慧,「Sip」提供新鮮和健康的小食選擇,在日常餐飲引入環保理念。

於二零一九財政年度,酒品及相關業務錄得營業額約298,600,000港元(二零一八財政年度: 548,000,000港元),下跌45.5%。跌幅乃主要是由於酒品貿易業務產生的營業額減少所致。中 美貿易戰的不確定性連同金融市場日益波動,令投資者情緒疲弱。此外,中國對法國及美國 酒品的進口需求亦有所下降。此等不利因素為本集團銷售法國優質酒品及其自家品牌旗下的 酒品時造成困局。向中國酒品投資者出售的酒品減少。酒品及相關業務的分部溢利由二零一 八年財政年度的154,300,000港元,下跌69.3%至二零一九財政年度約47,300,000港元,乃由於二 零一九財政年度來自酒品貿易的營業額減少所致。

保理

中美貿易戰與中國保理市場的競爭依然激烈,令本集團的保理業務持續受壓。由於本集團於 二零一八年六月下調向客戶收取的保理佣金,於二零一九財政年度,保理業務的營業額減少 13.6%至約138,900,000港元(二零一八財政年度:160,700,000港元)。來自該業務分部的溢利較 二零一八財政年度的140,100,000港元減少19.1%至約113,300,000港元。

財務回顧

流動資金、財務資源及負債比率

於二零一九年六月三十日,本集團之營運資金約為5,457,800,000港元,較二零一八財政年度末 錄得的3,175,100,000港元大幅增加71.9%。營運資金增加主要由於本集團於二零一九財政年度 重新融資其短期按揭貸款約10,206,100,000港元,其中約6,589,200,000港元乃由長期借貸重新融資。現金及現金等值及已抵押銀行結存款合共為4,231,000,000港元,較二零一八財政年度末的 277,500,000港元增加約14.2倍。於二零一九年六月三十日之現金及現金等值大幅增加,主要由 於年內本集團出售何文田兩項住宅物業項目的權益收取的所得款項淨額,以及在接近年結日 提取新造銀行貸款約1,961,600,000港元,以為本集團營運資金需要撥資所致。

於二零一九年六月三十日,本集團之計息銀行及其他借款約為15,365,200,000港 元(二 零 一 八年六月三十日:16,899,600,000港元)。此外,本集團之未償還不計息非控股權益貸款約為 2,137,900,000港元(二零一八年六月三十日:518,300,000港元),即合營公司夥伴(由本公司控 股股東潘先生實益擁有)用作撥付於二零一九財政年度本集團收購發展中物業的出資。

本集團維持來自一間關連公司(本公司的控股股東潘先生於當中擁有實益權益)的借款融資額度500,000,000美元(相等於3,906,000,000港元)(二零一八年六月三十日:500,000,000美元(相等 於3,922,700,000港元))。年內,本集團償還約4,800,000美元(相等於37,900,000港元,即於二零一 八年六月三十日未償還貸款金額)。因此,於二零一九年六月三十日並無動用有關融資。於二 零一九年六月三十日,可供提取的借款融資額度為500,000,000美元(相等於3,906,000,000港元) (二零一八年六月三十日:約495,200,000美元(相等於3,884,800,000港元))。

於二零一九年六月三十日,債項對總資產比率(按總銀行及其他借貸(「總債項」)除以本集團 總資產計算)維持在40.1%的健康水平(二零一八年六月三十日:44.7%)。按債務淨額(總債項 扣除現金及現金等價物以及已抵押銀行存款)除以總資產計算之比率約為29.1%(二零一八年 六月三十日:44.0%)。

外匯

由於本集團的核心業務位於香港、中國、美國及法國,其主要資產及負債主要以港元、人民 幣、美元及歐元計值。儘管本集團尚未制定正式外匯對沖政策,本集團將一如既往地繼續審 慎監察其外匯波動風險及在需要時採取適當對沖措施。

或然負債

於二零一九年六月三十日,授予本公司若干附屬公司(該等公司從事物業發展、物業投資及 提供保理服務業務)的融資,須由本公司向銀行及金融機構提供最高達提款金額60%及100% 之擔保(二零一八年六月三十日:50.1%及60%)。該等融資已動用14,330,500,000港元(二零一 八年六月三十日:9,881,300,000港元)。

抵押資產

於二零一九年六月三十日,本集團之有抵押銀行及其他借貸由本集團下列資產作抵押:

(i) 賬面總值為18,500,000,000港元之投資物業; (ii) 賬面總值為9,202,400,000港元之發展中物業;
(iii) 迅富國際有限公司(「迅富」)(擁有60%之附屬公司,持有發展中物業)之全部股本;
(iv) 高銀保理(集團)有限公司(「高銀保理」)及金台有限公司(「金台」)的全部股本,其為從事 本集團保理業務以及酒品及相關業務之若干附屬公司之母公司;
(v) 賜譽有限公司(「賜譽」)(為持有投資物業之附屬公司)及Cheng Mei Holdings Limited及 Goal Eagle Limited(為賜譽之控股公司)之全部資產之浮動押記;
(vi) 迅富全部資產之浮動押記;
(vii) 高銀金融保理發展有限公司全部資產之浮動押記,其為高銀保理之附屬公司,主要從事 提供保理服務;及
(viii) 高銀物流(香港)有限公司全部資產之浮動押記,其為金台之附屬公司及一間中國附屬公 司的直接控股公司(該公司持有一個酒窖)。

此 外,本 集 團 已 抵 押 其 賬 面 淨 值 為45,300,000港元之預付土地租賃付款及其賬面淨值為 1,514,700,000港元之建築物,以取得於二零一九年六月三十日已獲授但未動用之銀行融資。 於二零一九年六月三十日,銀行融資已到期,惟相關抵押仍未解除。

前景

房地產業務

物業投資
香港辦公室租賃市場的氛圍受緩滯的全球及本地經濟所影響。儘管如此,由於更多尋求減少經常性開支的公司非常樂意遷移其辦公室至非核心區之辦公室,因此本集團仍對辦公室去中心化的穩定增長趨勢保持合理樂觀的態度。鑒於此趨勢,本集團預期九龍東之中心商業區2的辦公室空間使用率將會增加,而由於將會有充足的辦公室室間供應以滿足中期的強勁需求,該增長趨勢預期將上升。事實上,高銀金融國際中心的租賃營業額正在上升。本集團正與為 國際知名企業的潛在租戶進行磋談。本集團預期高銀金融國際中心辦公室佔用率將於未來數 年繼續穩步增長。

物業發展
本集團新住宅物業發展項目位處啟德,該地區為香港政府銳意發展為大型都市發展之項目。 社區、房屋、商業及旅遊的基建及設施將於該處興建發展。區內並於日後由港鐵沙中線連繫。 本集團於啟德的住宅物業發展項目前景良好。

總括而言,相關大型市區重建項目,包括九龍東之新中心商業區2及大型住宅物業發展項目將 令該區變成香港重要的智能區。

本集團正鞏固其房地產業務在九龍東的立足點,使其處於可把握九龍東物業市場機遇的有利位置。同時,我們將繼續探索房地產投資的其他潛力,並於機遇出現時仔細研究。

酒品及相關業務

由於中美貿易戰導致中國國內生產總值增長減慢,國內葡萄酒進口預期於二零一九年餘下日 子內將繼續面對不利因素。我們預計酒品貿易業務將暫時放緩。然而,可喜的事為中國消費 者對酒品(尤其為進口優質葡萄酒)的喜愛依舊強烈,而國內人均葡萄酒消耗量將從較低的基 礎上大幅上升#。因此,長遠來說,中國葡萄酒市場可回復健康增長。

# 進口至中國的瓶裝葡萄酒於上半年急跌,而市場不利因素維持強勁 — NIMBILITY

本集團將繼續在香港及中國發展酒品貿易業務及推廣其高級葡萄酒。其將於旗下在高銀金融 國際中心的餐廳舉辦更多葡萄酒搭配晚宴及葡萄酒及食品品嚐活動,以在香港推廣其高級葡 萄酒。本集團將於本地市場引進更多品牌具競爭力的新美酒,豐富其酒品名單。此外,其亦 將嘗試開拓不同的銷售渠道,以擴大其於香港及中國內地的酒品貿易業務。同時,本集團的 酒品及相關業務將繼續發掘其他潛力,當中包括收購,以加強其於香港及中國內地乃至外國 之市場滲透。

保理

中國商業保理業預期持續激烈競爭,而營商環境將依然錯綜複雜,在持續的中美貿易糾紛影 響下情況尤甚。本集團將致力維持保理業務之競爭優勢,並繼續其審慎的風險管理及客戶篩 選過程。