投资者关系

管理层讨论及分析

业绩

于截至二零一九年六月三十日止财政年度(「二零一九财政年度」),本集团录得营业额约604,000,000港元,较截至二零一八年六月三十日止年度(「二零一八财政年度」)的营业额约793,300,000港元下跌23.9%。营业额下跌主要由于酒品及相关业务产生的收益下滑,惟被物业租赁业务营业额增加所部分抵销。于年内,毛利为459,000,000港元,较二零一八财政年度的528,700,000港元减少13.2%,主要由于营业额下滑。年内本集团录得投资物业高银金融国际中 心之公平值收益为1,299,700,000港元。公平值收益较二零一八财政年度的1,864,500,000港元减 少30.3%。本公司拥有人应占溢利约为6,255,000,000港元,较二零一八财政年度约1,202,300,000 港元增加4.2倍。本公司拥有人应占溢利增加主要由于本年度内出售若干从事物业发展业务的 附属公司产生的一次性收益5,727,900,000港元所致。二零一九财政年度的每股基本及摊薄盈利分别为89.48港仙及89.23港仙(二零一八财政年度:分别为17.20港仙及17.09港仙),对比去年同期增加420.2%及422.1% 。

业务回顾

二零一九财政年度为本集团整合业务的第二年。年内,本集团完成出售其于何文田区两项住宅物业发展项目的股权,并透过间接收购高银金融国际中心额外40%权益,全面掌控其投资物业高银金融国际中心。本集团亦将物业发展业务的焦点调整至九龙东。例如,其于启德区收购一项新住宅物业项目。本集团于过去两年透过主要在其物业组合中持有九龙东的物业,以简化其房地产业务。简化整合房地产业务旨在优化本集团以备进一步发展业务。

房地产业务

物业投资
受到中美贸易战谈判充斥着不稳定因素,继而令全球经济前景暗淡,香港黄金地段写字楼市场越趋谨慎。根据高力的研究报告,截至二零一九年六月,香港甲级写字楼的整体实际租金净额的按年增长相较截至二零一八年六月三十日减慢至1.4%。港岛东录得甲级写字楼实际租金净额按年增长9.5%,高于其他地区,原因为办公室去中心化趋势以及基建及中环至港岛东的交通大大改善,致使证券及期货事务监察委员会、若干大型企业及专业服务行业将其办公室从传统中心商业区中环移至港岛东。同时,九龙东作为第二个中心商业区(「中心商业区2」),亦受惠于办公室去中心化趋势,大型企业持续找寻低成本的办公室空间以进行业务扩张。截至二零一九年六月三十日,九龙东录得实际租金净额上升4.5%,为所有地区第二高的按年增长。核心商业区的办公室去中心化稳定持续。截至二零一九年六月,鍳于年内海滨汇落成,九龙东办公室空间的占用率净额达至二零一九年全年甲级写字楼供应的25%#。九龙东录得数项主要办公室租赁交易,其涉及大型企业,如香港的保险公司富通保险。大型企业迁移至九龙东,令香港中心商业区2的前景明朗。

# 资料来源: 高力、莱坊及第一太平戴维斯的市场数据

年内,本公司完成间接收购本集团的投资物业高银金融国际中心40%权益,故此对该物业持有全部股权及完全控制权。高银金融国际中心位处九龙东之中心商业区2中心,为一幢优质甲级商厦,提供约800,000平方呎优质办公室空间及约100,000平方呎星级餐饮区。于二零一九财政年度,办公室占用率上升及跨国集团租户数目上升令本集团的租赁收入增加。于二零一九财政年度,租金收入、物业管理服务及项目管理服务的营业额为166,600,000港元(二零一八财政年度:84,600,000港元),较二零一八财政年度上升96.9%。此外,本集团就高银金融国际中 心录得公平值收益约1,299,700,000港元(二零一八财政年度:1,864,500,000港元)。公平值收益 较二零一八财政年度减少30.3%,此乃因为九龙东内之商业物业于二零一九财政年度的升值 幅度较小所致。

物业发展
年内,本集团已完成出售其于何文田两项住宅物业项目(即位于常盛街的物业发展项目及 何文田站第一期物业发展项目)各自之股权。因此,本集团从该等出售事项录得收益净额 5,727,900,000港元,加强了本集团的财务状况。

本集团继续加强其住宅物业发展业务。其新成立及持有60%权益的合营公司Golden Sphere Developments Limited(「Golden Sphere」)成功投得启德区的前启德跑道地块(「启德住宅发 展」)。该地块料可发展成为总建筑面积最多约为53,394平方米的私人住宅物业。发展计划正 在编制中,预期于二零一九年底前展开建筑工程。项目预期于二零二四年九月三十日或之前 竣工。

于二零一九年四月,本公司订立有条件买卖协议,以收购Golden Sphere其余的40%股权, Golden Sphere的主要资产为持有启德住宅发展。交易估计于二零一九年第四季度完成。

本集团在年内扩充房地产业务的另一举措,是以投标方式建议收购启德区的商用土地,其邻 近启德住宅发展。建议收购原拟与本集团在二零一八年十二月收购的启德住宅发展带来重大 协同效应。本集团放弃投标,并且遭没收不可退回的按金25,000,000港元。香港政府有权重售 有关土地,相关新招标已于二零一九年九月二十日截止。于本报告日期,骏腾投资有限公司 (「骏腾」)(为递交标书而成立的投资公司)目前处于清盘程序。由于本集团并无向骏腾作任何 担保,本集团认为撤回标书对本集团财务报表的影响甚微,惟25,000,000港元已遭没收。

酒品及相关业务

中国葡萄酒进口在过去数年经历迅速增长后,首次于二零一八年失去动力。据中国葡萄酒与 烈酒进出口协会(CAWS)公布的数据显示,中国葡萄酒的总进口量在二零一八年下跌8%, 进口值仅升2%。到二零一九年上半年的情况恶化,根据CAWS的数据显示,全国葡萄酒的进 口量和进口值同告向下,分别下跌14%及19%。增长下滑乃受到中国经济增长放缓、人民币贬 值及中美贸易战持久带来的不确定性所致。数据亦显示由法国和美国进口的葡萄酒锐减。由 于澳洲与中国签订的自由贸易协议在二零一九年生效,澳洲已取代法国,成为葡萄酒出口量 至中国的最大国家。另一方面,中国对美国葡萄酒进口采取的报复性关税,间接鼓励中国消 费者尝试其他国家进口的葡萄酒与品牌。消费者亦透过更多不同的销售途径如网络、社交媒 体平台及DTC营销(即直接面对消费者营销)购入葡萄酒。正值二十出头的年轻成人成为中国 葡萄酒市场的新兴消费者群,在便捷平台以较低价格购入酒味较轻、健康的葡萄酒的趋势正 日益增长。中国的葡萄酒市场越趋多元化及分散。

于本年度,本集团继续推广优质美酒,向客户提供全面服务,涵盖采购知名生产商的名酒,以至优质美酒组合管理及以本集团于广州配备完善的酒窖提供优质贮存服务。本集团在法国 增加了销售自家生产酒品的比例,借此提升品牌知名度及商标效应。

在香港,高银金融国际中心内的四家星级及特式餐厅提供不同种类的葡萄酒及烈酒,以便迎 合本地消费者不断扩大的口味。透过举办美酒佳肴配对晚宴及特设餐牌,将本集团的酒品推 介予本地美酒佳肴鉴赏家。我们亦在高银金融国际中心开设名为「Sip」的咖啡店。本着绿色 生活智慧,「Sip」提供新鲜和健康的小食选择,在日常餐饮引入环保理念。

于二零一九财政年度,酒品及相关业务录得营业额约298,600,000港元(二零一八财政年度: 548,000,000港元),下跌45.5%。跌幅乃主要是由于酒品贸易业务产生的营业额减少所致。中 美贸易战的不确定性连同金融市场日益波动,令投资者情绪疲弱。此外,中国对法国及美国 酒品的进口需求亦有所下降。此等不利因素为本集团销售法国优质酒品及其自家品牌旗下的 酒品时造成困局。向中国酒品投资者出售的酒品减少。酒品及相关业务的分部溢利由二零一八年财政年度的154,300,000港元,下跌69.3%至二零一九财政年度约47,300,000港元,乃由于二零一九财政年度来自酒品贸易的营业额减少所致。

保理

中美贸易战与中国保理市场的竞争依然激烈,令本集团的保理业务持续受压。由于本集团于二零一八年六月下调向客户收取的保理佣金,于二零一九财政年度,保理业务的营业额减少13.6%至约138,900,000港元(二零一八财政年度:160,700,000港元)。来自该业务分部的溢利较 二零一八财政年度的140,100,000港元减少19.1%至约113,300,000港元。

财务回顾

流动资金、财务资源及负债比率

于二零一九年六月三十日,本集团之营运资金约为5,457,800,000港元,较二零一八财政年度末 录得的3,175,100,000港元大幅增加71.9%。营运资金增加主要由于本集团于二零一九财政年度 重新融资其短期按揭贷款约10,206,100,000港元,其中约6,589,200,000港元乃由长期借贷重新融 资。现金及现金等值及已抵押银行结存款合共为4,231,000,000港元,较二零一八财政年度末的 277,500,000港元增加约14.2倍。于二零一九年六月三十日之现金及现金等值大幅增加,主要由于年内本集团出售何文田两项住宅物业项目的权益收取的所得款项净额,以及在接近年结日提取新造银行贷款约1,961,600,000港元,以为本集团营运资金需要拨资所致。

于二零一九年六月三十日,本集团之计息银行及其他借款约为15,365,200,000港 元(二 零 一 八年六月三十日:16,899,600,000港元)。此外,本集团之未偿还不计息非控股权益贷款约为2,137,900,000港元(二零一八年六月三十日:518,300,000港元),即合营公司伙伴(由本公司控股股东潘先生实益拥有)用作拨付于二零一九财政年度本集团收购发展中物业的出资。

本集团维持来自一间关连公司(本公司的控股股东潘先生于当中拥有实益权益)的借款融资额度500,000,000美元(相等于3,906,000,000港元)(二零一八年六月三十日:500,000,000美元(相等于3,922,700,000港元))。年内,本集团偿还约4,800,000美元(相等于37,900,000港元,即于二零一 八年六月三十日未偿还贷款金额)。因此,于二零一九年六月三十日并无动用有关融资。于二零一九年六月三十日,可供提取的借款融资额度为500,000,000美元(相等于3,906,000,000港元) (二零一八年六月三十日:约495,200,000美元(相等于3,884,800,000港元)) 。

于二零一九年六月三十日,债项对总资产比率(按总银行及其他借贷(「总债项」)除以本集团总资产计算)维持在40.1%的健康水平(二零一八年六月三十日:44.7%)。按债务净额(总债项 扣除现金及现金等价物以及已抵押银行存款)除以总资产计算之比率约为29.1%(二零一八年 六月三十日:44.0%)。

外汇

由于本集团的核心业务位于香港、中国、美国及法国,其主要资产及负债主要以港元、人民 币、美元及欧元计值。尽管本集团尚未制定正式外汇对冲政策,本集团将一如既往地继续审 慎监察其外汇波动风险及在需要时采取适当对冲措施。

或然负债

于二零一九年六月三十日,授予本公司若干附属公司(该等公司从事物业发展、物业投资及提供保理服务业务)的融资,须由本公司向银行及金融机构提供最高达提款金额60%及100% 之担保(二零一八年六月三十日:50.1%及60%)。该等融资已动用14,330,500,000港元(二零一 八年六月三十日:9,881,300,000港元)。

抵押资产

于二零一九年六月三十日,本集团之有抵押银行及其他借贷由本集团下列资产作抵押:

(i) 账面总值为18,500,000,000港元之投资物业; (ii) 账面总值为9,202,400,000港元之发展中物业;
(iii) 迅富国际有限公司(「迅富」)(拥有60%之附属公司,持有发展中物业)之全部股本;
(iv) 高银保理(集团)有限公司(「高银保理」)及金台有限公司(「金台」)的全部股本,其为从事本集团保理业务以及酒品及相关业务之若干附属公司之母公司;
(v) 赐誉有限公司(「赐誉」)(为持有投资物业之附属公司)及Cheng Mei Holdings Limited及 Goal Eagle Limited(为赐誉之控股公司)之全部资产之浮动押记;
(vi) 迅富全部资产之浮动押记;
(vii) 高银金融保理发展有限公司全部资产之浮动押记,其为高银保理之附属公司,主要从事 提供保理服务;及
(viii) 高银物流(香港)有限公司全部资产之浮动押记,其为金台之附属公司及一间中国附属公 司的直接控股公司(该公司持有一个酒窖)。

此外,本集团已抵押其账面净值为45,300,000港元之预付土地租赁付款及其账面净值为1,514,700,000港元之建筑物,以取得于二零一九年六月三十日已获授但未动用之银行融资。于二零一九年六月三十日,银行融资已到期,惟相关抵押仍未解除。

前景

房地产业务

物业投资
香港办公室租赁市场的氛围受缓滞的全球及本地经济所影响。尽管如此,由于更多寻求减少经常性开支的公司非常乐意迁移其办公室至非核心区之办公室,因此本集团仍对办公室去中心化的稳定增长趋势保持合理乐观的态度。鉴于此趋势,本集团预期九龙东之中心商业区2的办公室空间使用率将会增加,而由于将会有充足的办公室室间供应以满足中期的强劲需求,该增长趋势预期将上升。事实上,高银金融国际中心的租赁营业额正在上升。本集团正与为 国际知名企业的潜在租户进行磋谈。本集团预期高银金融国际中心办公室占用率将于未来数 年继续稳步增长。

物业发展
本集团新住宅物业发展项目位处启德,该地区为香港政府锐意发展为大型都市发展之项目。社区、房屋、商业及旅游的基建及设施将于该处兴建发展。区内并于日后由港铁沙中线连系。本集团于启德的住宅物业发展项目前景良好。

总括而言,相关大型市区重建项目,包括九龙东之新中心商业区2及大型住宅物业发展项目将 令该区变成香港重要的智能区。

本集团正巩固其房地产业务在九龙东的立足点,使其处于可把握九龙东物业市场机遇的有利位置。同时,我们将继续探索房地产投资的其他潜力,并于机遇出现时仔细研究。

酒品及相关业务

由于中美贸易战导致中国国内生产总值增长减慢,国内葡萄酒进口预期于二零一九年余下日 子内将继续面对不利因素。我们预计酒品贸易业务将暂时放缓。然而,可喜的事为中国消费 者对酒品(尤其为进口优质葡萄酒)的喜爱依旧强烈,而国内人均葡萄酒消耗量将从较低的基 础上大幅上升#。因此,长远来说,中国葡萄酒市场可回复健康增长。

# 进口至中国的瓶装葡萄酒于上半年急跌,而市场不利因素维持强劲 — NIMBILITY

本集团将继续在香港及中国发展酒品贸易业务及推广其高级葡萄酒。其将于旗下在高银金融 国际中心的餐厅举办更多葡萄酒搭配晚宴及葡萄酒及食品品尝活动,以在香港推广其高级葡 萄酒。本集团将于本地市场引进更多品牌具竞争力的新美酒,丰富其酒品名单。此外,其亦 将尝试开拓不同的销售渠道,以扩大其于香港及中国内地的酒品贸易业务。同时,本集团的 酒品及相关业务将继续发掘其他潜力,当中包括收购,以加强其于香港及中国内地乃至外国 之市场渗透。

保理

中国商业保理业预期持续激烈竞争,而营商环境将依然错综复杂,在持续的中美贸易纠纷影 响下情况尤甚。本集团将致力维持保理业务之竞争优势,并继续其审慎的风险管理及客户筛 选过程。