投资者关系

管理层讨论及分析

业绩

于截至二零一八年六月三十日止财政年度(「二零一八财政年度」),本集团录得营业额约793,300,000港元,较截至二零一七年六月三十日止年度(「二零一七财政年度」)的营业额约760,100,000港元轻微上升4.4%。与去年相比的增幅乃主要由于租赁及餐厅业务所产生的营业额增加所致。于回顾年内,毛利为528,700,000港元,与二零一七财政年度的529,000,000港元相若。年内本集团录得投资物业高银金融国际中心之公平值收益为1,864,500,000港元,较二零一七财政年度的2,321,700,000港元减少19.7%。本公司拥有人应占溢利约为1,202,300,000港元,较二零一七财政年度约1,419,600,000港元减少15.3%。本公司拥有人应占溢利减幅主要由于投资物业的公平值收益如前所述,较低于上一年度所致。二零一八财政年度的每股基本及摊薄盈利分别为17. 2 0港仙及17. 0 9港仙(二零一七财政年度:分别为20.31港仙及20 .19港仙), 对比去年同期减少15.3%及15.4%。

业务回顾

本集团于二零一八财政年度整合其业务。于二零一八年四月,我们宣布计划简化及整合房地产业务,以出售两个在建住宅物业项目的权益,并收购投资物业高银金融国际中心的余下40%权益 。待该等交易完成后( 预 期 于二零一九财政年度上半年进行),高银金融国际中心将由本集团全资拥有。该两个物业发展项目(即本集团全部物业发展项目)将售予本 公 司 的 控 股 股 东 潘 苏 通 先 生(「 潘 先 生 」)。其后,本集团的房地产业务将会主力物业的投资。简化整合房地产业务旨在增加本集团的流动资金以备进一步发展业务。

房地产业务

物业投资
九龙东为香港的新兴第二个中心商业区(「中心商业区2」)。于二零一七年,区内甲级办公室价格升幅稳健达10.5%。区内办公室租赁活动持续攀升,使空置率不断下降至二零一八年六月底的单位数字#。九龙东办公室空间的占用率高企,于二零一七年至二零一九年间新供应面积的3,100,000平方呎(「 平方呎 」)当中67%经已获承租##。占用率理想乃因跨国企业租户进行若干项大型租赁交易所致,使区内的兴旺前景更见稳固,势成为香港的中心商业区2。

本集团的投资物业高银金融国际中心位处九龙东之中心商业区2,为一幢优质甲级商厦,提供约800,000平方呎优质办公室空间及约100,000平方呎星级餐饮区。于二零一八财政年度,已落实的办公室租赁合约不断增加,以及国际企业租户亦已纷纷进驻。我们的租户组合更大且更见多元化。于二零一八财政年度,租金收入及物业管理服务收益为84,600,000港元(二零一七财政年度:22,100,000港元),较二零一七财政年度上升282.8%。此外,本集团就高银金融国际中心录得公平值收益约1,864,500,000港元( 二 零一七财政年度:2,321,700,000港元 )。公 平 值收益较二零一七财政年度减少19.7%,此乃因为中心商业区2内之商业物业于二零一八财政年度的升值幅度较小所致。

# 资料来源:第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
## 资料来源:戴德梁行

物业发展

何文田常盛街项目
本集团拥有何文田常盛街住宅发展项目60%权益,其地盘总占地面积约为9, 074平方米。于二零一八财政年度,地盘打桩及地基工程已完成。上盖建筑工程于二零一八年八月展开且目前进展顺利。项目预期将于二零二零年底前竣工。

何文田站第一期发展项目
本集团拥有何文田常盛街住宅发展项目60%权益,其地盘总占地面积约为9, 074平方米。于二零一八财政年度,地盘打桩及地基工程已完成。上盖建筑工程于二零一八年八月展开且目前进展顺利。项目预期将于二零二零年底前竣工。何文田站第一期发展项目本集团拥有50 .1%权益的合营公司负责发展位于香港地下铁路何文田站的何文田站第一期住宅发展项目。此项目覆盖的最大楼面面积约为742,700平方呎。于二零一八财政年度,打桩及地基工程正在进行。项目预期将于二零二二年底前竣工。

于二零一八年四月,本公司与潘先生订立有条件买卖协议,以按下列方式重整本集团的房地产业务:

(1) 本公司建议向潘先生出售(a)其于金鋑有限公司(「 金鋑」)( 何文田常盛街项目的发展商)间接持有的全部60%股权;(b)其于高鉎投资有限公司( 何文田站第一期发展项目的发展商)间接持有的全部50 .1%股权。该等交易乃出售本集团所有物业发展项目;及

(2) 本公司建议向潘先生收购彼目前透过Goal Eagle Limited间接持有的40%股权,籍此本集团于该收购完成后全资拥有投资物业高银金融国际中心。

紧随上述交易(「 建议交易 」)完成后 , 本集团的房地产业务将主力于物业的投资。估计交易代价的净影响约6,794,100,000港元( 可予调整及有待完成后审核),将为本集团业务提供现金流入以进一步发展业务。

酒品及相关业务

香港及中国之酒品业继续蓬勃发展。香港自二零零八年二月取消葡萄酒进口关税后,葡萄酒进口高速增长。根据香港贸易发展局的资料,于二零一八年一月至六月期间,葡萄酒进口额为62亿港元,较二零零七年的16亿港元,上升逾三倍。该等进口葡萄酒中约33%再转口,余下约67%为由个别人士携带出境,或留在香港作储存或即时享用#​​。

自二零一三年起,中国的葡萄酒每年进口量逐步上升,可见其葡萄酒消耗持续增长。有别于以往进口葡萄酒主要是用于商业酬酢或送礼之用的高级红酒,现在的中国葡萄酒市场的特点是更多年轻富裕的消费者选择追求个人享受,品尝价格相宜的酒品##。随着网上销售渠道的兴起,该等消费者能够轻易从不同地区及供应商购入葡萄酒。从澳洲及智利等国家进口的葡萄酒大受年轻富裕的中国消费者欢迎,在过去五年就电子商贸渠道进口的瓶装葡萄酒而言,这两个国家分别占有中国市场第二及第三大市场份额(仅次于法国)。

于二零一七年,由于全球葡萄酒产量减少,香港及中国的国际酒品贸易面临葡萄酒进口成本增加的压力。一如区内其他葡萄酒生产商,本集团于波尔多的葡萄园受霜冻影响,葡萄收成量减少,葡萄酒的出产量亦因而减少。在美国,尽管二零一七年十月初加州发生灾难性山火,我们仍能顺利收割葡萄,故二零一七年的葡萄酒酿制不受影响。

# 资料来源:香港贸易发展局
## 资料来源:酒智—《2018年中国行情 》(Wine Intelligence —China Landscapes 2018)

本集团借委托的经销商继续在海外推广其优质美酒,以扩大知名度及巩固品牌。本集团于中国实践其销售策略,并提供全面服务予客户,涵盖采购知名生产商的名酒,以至优质美酒组合管理及以本集团于广州配备完善的酒窖提供优质贮存服务。

在香港,本集团著名SLOAN ESTATE美酒现已于指定本地零售店有售。位于高银金融国际中心内的四家星级及特式餐厅举办美酒佳肴配对晚宴,透过特设餐牌向美酒佳肴鉴赏家推介本集团的酒品。除了让屡获殊荣的厨师大展身手外,本集团亦邀请了一名国际知名厨师,于LE PAN餐厅客串提供非凡的米芝莲星级餐饮体验。此外,我们的餐厅提供更多种类的葡萄酒及烈酒以便迎合本地消费者不断扩大的口味。我们将针对更年轻及富裕中产客户的喜好投放推广活动。

于二零一八财政年度,酒品及相关业务录得营业额约548,000,000港元(二零一七财政年度:550,800,000港元),较二零一七财政年度轻微减少0.5%,主要是由于酒品贸易业务产生的营业额减少所致,惟减幅因餐厅及贮存业务的营业额增加而部分抵销。酒品及相关业务的分部溢利约为154,300,000港元( 二零一七财政年度:168,300,000港 元 ), 较 二 零 一七财政年度减少8.3%。减幅乃主要由于二零一八财政年度我们销售的自家生产酒品少于二零一七财政年度,致使整体利润率下跌。

保理

因国内注册商业保理商之数目不断上升及短期贷款利率持续维持低位,中国保理业市场竞争激烈。中国国内注册商业保理商之数目继续急增,于截至二零一七年十二月三十一日止年度的增幅达50%。因此,我们的保理业务持续面临挑战。于回顾年度,考虑到中国保理业市场竞争加剧,本集团再次减低现有客户的手续费及收费。

在此环境下,本集团的保理业务录得营业额约160,700,000港元(二零一七财政年度:187,200,000港元 ), 下 跌14.2%。为应付保理服务价格下调,本集团于二零一八财政年度减少了就具有良好信贷等级的现有客户支付予出口保理的佣金费用。来自该业务分部的溢利较二零一七财政年度的77,900,000港元增加79.8%至约140,100,000港元。

财务回顾

流动资金、财务资源及负债比率

于二零一八年六月三十日,本集团之营运资金约为3,175,100,000港元,较二零一七财政年度末录得的11,998,300,000港元大幅减少73.5%。营运资金减少主要由于本集团于二零一八年六月以短期借款重新融资其长期按揭贷款约8,367,200,000港元。现金及现金等值总额约为277,500,000港元,较二零一七财政年度末的488,700,000港元减少43.2%。

于二零一八年六月三十日,本集团之计息银行及其他借款约为16,899,600,000港元( 二零一七年六月三十日:14,338,700,000港元 )。此外,本集团之未偿还不计息非控股权益贷款约为518,300,000港元(二零一七年六月三十日:518,300,000港元), 即合营公司伙伴用作拨付于二零一七财政年度本集团收购发展中物业的出资。

本集团维持来自一间关连公司(本公司的控股股东潘先生于当中拥有实益权益)的借款融资额度500,000,000美元( 相等于3,922,700,000港元)(二零一七年六月三十日:500,000,000美元( 相等于3,875,000,000港元))。年 内 ,本集团偿还约479,700,000港元,该笔款项于往年提取,用以拨付本集团发展中物业的收购事项。因此,于二零一八年六月三十日之已动用融资金额减少至约4,800,000美元( 相等于37,900,000港元)(二零一七年六月三十日:66,800,000美元( 相等于517,600,000港元)) 。于二零一八年六月三十日,未提取的借款融资额度约为​​495,200,000美元( 相等于3,884,800,000港元)(二零一七年六月三十日:433,200,000美元( 相 等 于3,356,700,000港 元 ))。

于二零一八年六月三十日,债项对总资产比率(按总银行及其他借贷、来自一名非控股股东的贷款及一名关连方的贷款(「总债项」)除以本集团总资产计算)维持在46.2%的健康水平,而二零一七年六月三十日则为42.9%。按债务净额(总债项扣除现金及银行结余)除以总资产计算之比率约为45.5%(二零一七年六月三十日:41.5%)。

外汇

由于本集团的核心业务位于香港、中国、美国及法国,其主要资产及负债主要以港元、人民币、美元及欧元计值。尽管本集团尚未制定正式外汇对冲政策,本集团将一如既往地继续审慎监察其外汇波动风险及在需要时采取适当对冲措施。

风险管理

本集团的业务、经营业绩、财务状况及前景涉及风险及不明朗因素。本集团已制定政策及程序,以管理源自其核心业务分部的业务风险,包括保理、酒品及物业投资和发展。

主要客户的管理

本集团与保理及酒品业务的若干主要客户进行买卖。截至二零一八年六月三十日止年度,本集团五大客户(保理及酒品业务客户)应占的总营业额占本集团年内营业额约58%(二零一七财政年度︰70%)。保 理 业 务 的 主 要 客户为于中国制造及出口高端数码电子产品以出售予美国知名终端买家的企业。酒品业务的主要客户为香港及中国的贵价酒品收集商和投资者。该等客户与本集团拥有介乎两至九年的业务关系。

本集团致力多元化发展其业务及扩展其客户基础,推出餐厅业务及持续发展其酒品业务。

随着本集团的餐厅业务壮大及高银金融国际中心租赁活动产生的租金收入增加,本集团于二零一八财政年度加强其营业额来源,并减少对主要客户的依赖。另一方面,鉴于我们的业务关系良好及稳固,来年现有保理业务客户可能继续占本集团相当大的销售百分比。

信贷风险管理

本集团严格筛选客户,并会仅与信誉良好的客户交易。为减低信贷及洗黑钱风险,本集团已制定信贷及反洗黑钱政策,并委派一支团队厘定信贷限额、审批信贷、监控收回逾期债项的进度及实施反洗黑钱措施。本集团仅接纳信贷状况良好、还款记录良好,以及并无拖欠记录,或拥有信贷保险或获国际财务机构之其他出口保理商担保的客户╱买家的优质应收贸易账款之保理。此外,本集团会定期审议各项贸易债项之账龄及可收回金额以及采取合适跟进行动以收回任何逾期债项。

于二零一八年六月三十日,本集团约84%的应收贸易账款由我们保理客户向本集团转让,而有关账款乃应收三名债务人的款项,彼等为国际企业,违约风险极低。于二零一八年九月十八日,超过99%源自提供保理服务且截至二零一八年六月三十日已逾期的应收贸易账款已于其后结付。

房地产业务风险管理

本集团设有完善的措施,以确保(i)物业发展项目的成本符合预算范围内;(ii)物业发展项目的进展理想;及(iii)在建物业的质量符合行业标准。

源自物业投资业务的风险相对偏低,乃由于其业务性质使然,加上大部分租赁合约为介乎两至四年的长期租赁。本集团将维持知名及可靠的租户组合。此外,租赁团队会密切监察市场状况,以维持高银金融国际中心的竞争优势。

或然负债

于二零一八年六月三十日,授予若干物业发展附属公司及一间物业投资附属公司的融资,须由本公司向银行及金融机构提供最高达提款金额50 .1%及60%之担保。该等融资已动用9,881,300,000港元(二零一七年六月三十日:8,402,600,000港元 )。

抵押资产

于二零一八年六月三十日,本集团之有抵押银行及其他借贷由下列各项作抵押:(i)账面总值为17,200,000,000港元(二零一七年六月三十日:15,300,000,000港元)之投资物业;(ii)账面总值为7,249,600,000港元(二零一七年六月三十日:6,775,700,000港元)之发展中物业;(iii)赐誉有限公司(「赐誉」)(一间本公司拥有60%权益之附属公司,其持有投资物业)之全部股本;(iv)赐誉全部资产;及(v)金鋑( 一间本公司拥有60%权益之附属公司,其持有发展中物业)之全部股本。

此外,本集团已抵押其账面净值为48,500,000港元(二零一七年六月三十日:48,400,000港元)之预付土地租赁款项及其账面净值为1,616,500,000港元(二零一七年六月三十日:1,608,200,000港元)之建筑物,以取得于二零一八年六月三十日及二零一七年六月三十日已获授但未动用之银行融资。

前景

房地产业务

由于近月贸易紧张局势加剧,全球经济前景的不明朗因素迫在眉睫。企业整体变得更具成本意识。于香港,办公室去中心化乃升级至高级办公室空间并同时控制资本开支的简易、快捷及具成本效益的途径。从非核心区的办公室市场之办公室空间高使用率可见,办公室去中心化的增长势不可挡。

本集团很高兴看到九龙东办公室空间的需求激增,九龙东供应多个新甲级写字楼,租金较港岛传统商业区的甲级写字楼更具竞争力。本集团目前正与潜在租户(国际知名企业)磋商。本集团预期高银金融国际中心办公室占用率将于未来数年稳步增长。

本集团房地产业务分部之建议交易将改善本集团资产负债比率,并因而于有关交易完成后提升其财政实力。我们亦将探索房地产投资的其他潜力,并于机遇出现时仔细研究。

酒品及相关业务

根据法国农业部的资料,二零一七年录得的葡萄收成量乃一九四五年以来最少之一,而二零一八年法国的酒品收成自二零一七年的低位反弹。二零一八年该国的酒品产量预期较二零一七年的历史低位增加20%#。由于二零一八年的良好气候,就二零一八年酿制的酒而言,本集团法国葡萄园的生产水平亦预期恢复正常。本年度加州纳帕的葡萄园预期亦会迎来丰收。

为回应美国实施的贸易关税,中国近期向美国进口酒品实施报复性关税。与此同时,中国网上销售平台的持续发展将提升价格透明度,同时加剧中价酒品市场竞争。尽管如此,本集团将继续贯彻其酒品贸易业务的策略,即确保美国及法国自家品牌的稳定酒品供应,并继续于香港及中国推销其酒品。本集团将建立更强大的销售团队,迎合香港酒品市场日益增长的需求。本集团于高银金融国际中心的餐厅提供厨师及侍酒师团队精心炮制及挑选的美食及美酒佳肴。本集团将于本地市场引进更多品牌具竞争力的新美酒,丰富其酒品名单。此外,我们正建设新咖啡店,为客户提供更多小食选择。

与此同时,本集团将继续于中国建立其市场地位,力求于主要城市扩大市场覆盖率。本集团将继续发掘其他潜力,包括收购酒品业务及其他相关业务,以加强其于香港及中国乃至全球之市场渗透。

# 资料来源:www.decentor.com

保理业务

由于竞争越趋激烈,而保理费下跌,预期来年本集团保理业务的收益将会减少。本集团将致力保持保理业务之竞争优势,并继续其审慎的风险管理及客户筛选过程。本集团亦将探索成立新创业务之可能性,并与其他商业保理商及金融机构合作,以于中国金融业开发新产品及服务。